请选择 进入手机版 | 继续访问电脑版

QQ登录

只需一步,快速开始

微信登录

扫一扫,访问微社区

查看: 461|回复: 0

家庭理财新领域----投资住宅

[复制链接]

该用户从未签到

40

主题

0

帖子

24

积分

新手上路

Rank: 1

积分
24
发表于 2019-2-9 22:55:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
目前,我国社会从总体上讲,已进入温饱型向小康型迈进的阶段。温饱
型阶段,大多数家庭收入不高,除保证正常生活消费外,余额不多。家庭理
财的方式多是量入为出,勤俭持家。对家庭收入余额多采用储蓄的方式集聚
起来,以备急需之用或购置大件商品。当由温饱型向小康型过渡中,人们收
入逐渐增长,在改善和提高生活水平与质量的同时,家庭收入余额也不断增
多。这就给家庭理财者提出了一个新问题,即如何更好地使用这些富余资
金。同时,市场经济体制的逐步建立,提供了“小钱变大钱,点石成金”的
机遇。一批富有经济头脑,熟谙市场经济规律的人率先选择了个人投资这种
家庭理财的新方式,并获得了较好的回报。人们手中富余资金的增多和市场
经济提供的多种机遇是这几年个人家庭投资渠道和领域不断拓展,受到社会
普遍关注和参与的最根本的原因。
投资是指人们为获得预期带来的收益和资产回报而做的资金投入和购买
行为。除了对各种产业的直接投资外,个人家庭投资还包括存款,购买证券
(如国库券、债券、股票等),购买收藏品(如古玩字画、邮票、钱币
等),购买保险,购买不动产等多种渠道。其中,房地产特别是住宅是一个
新的即将兴起的投资领域。
购买房地产一般有两种目的。一类是自住自用,属于消费行为;一类是
为获得预期的收益和回报,属于投资行为。事实上,房地产,市场一开始出
现时,以投资为目的而购买房地产就相伴而生。但主要集中于一些特大城市
的外销商档物业中,购买者也多为境外人士。例如,到1995年,上海市外销
房预(销)售量达252万平方米,其中六成以上是用于投资目的的。
近几年,社会各行业在收入普遍提高的基础上,其收入差距也在扩大。
一部分中、高收入的个人和家庭已达到富裕水平,如上海市18%的人拥有10
万元以上人民币的金融资产,北京年收入在10万元以上的家庭也已占一定比
例。在这部分个人和家庭中,投资意向日益增强,投资行为日趋活跃,已有
相当数量的个人和家庭涉足不同的投资领域。
前年至今,央行三次利率下调,股市一波三折,使一些投资者把目光逐
渐转向房地产方面。据一些城市统计,近年个人购买商品房平均有10%-20
%是用于投资收益目的。因此,可以说房地产开始成为越来越多的人关注的
投资新领域。
对于绝大多数还不具备雄厚资金实力的个人和家庭来说,投资房地产不
可能选择高档物业,如别墅、高级公寓、写字楼,而只能选择普通商品房住
宅。下面简要介绍投资住宅的形式和要点。
投资住宅的形式
从投资者预期收益的多少及获取方式上,投资住宅可分为两种形式。一
是期望一次性获取较高的收益回报而做的中短期投资。包括选择有升值潜力
的期房,或在房市低迷及启动上升的初期购进低价现房,待房价上涨后迅即
抛出,以获取较高收益,欲称炒楼。一是期望在较长时期内获取稳定的定期
收益而做的中长期投资。投资者购房(期房或现房)后主要用于出租的目
的,靠按月收取租金得到回报。当然也不排除当物业急剧升值时适时抛出,
以获取更大收益。
对于以出租收取租金为目的的中长期投资,投资人购房后可自行出租或
请中介代理出租。此外还有包租和包购两种方式。包租是指由开发商承诺,
在投资人购房后代其出租并保证一定回报率的购楼行为。包购是开发商承诺
若干年后原价或折价收回投资人所购房屋,投资人获得几年房屋使用权和收
益权的购楼行为。
投资住宅的特点
投资住宅与投资其他领域一样,风险与收益成正比。一套商品住宅,少
则十余万,多达几十、上百万元人民币,投资住宅购房一次性投入资金额度
大,但可获得银行贷款。随着我国房地产金融的发展,商业性个人购房担保
贷款(购房按揭)的逐渐完善和全面推行,个人和家庭投资住宅领域将会得
到更大的支持力度。
任何投资都有一个投资成本的测算问题。投资房地产的投资成本测算较
其他投资领域要复杂的多,需要较多的专业知识。其投资成本除了资金成本
外,还有各项费用,如购房入户费用、税费,还受到汇率变动,通货膨胀、
政策变动等因素的影响。投资房地产特别是中长期投资这些投资成本需要详
细测算,但又不易测算,这就产生了投资风险。由于住宅的需求比较稳定。
住宅市场容量大,与其他类型房地产相比,投资住宅风险相对小一些。但在
我国目前阶段,住宅市场受政策的影响最大。
房地产本身所具有的区域性,决定了房地产市场带有鲜明的地域特征,
不像股市、邮市等,具有全国统一的市场。这也是投资房地产与投资其他领
域的区别之一。
投资住宅的选择要点
(1)投资时机的选择
房市和股市一样,也有其相应的周期。我国前几次房市周期为5-8年,
与经济发展周期大致同步。目前,各地房市仍在谷底附近平缓下降或略有上
升。为启动房市,将住宅培育成新的消费热点和新的经济增长点,政府将会
有一系列重大政策和房改措施出台。考虑到各地政策滞后性和执行力度的不
同,会相继出现投资住宅的较好时机。举例来说,对于以出租为目的而购房
的中长期投资,根据测算,当楼盘售价与月租金之比为85:1时,基本保本,
当这个比例达到或接近100:1时,就可考虑适时投资购房入市。
(2)投资对象的选择
住宅楼盘与股票一样,有绩优绩劣之分。因此,要选择抗跌能力强,具
有较高升值潜力的楼盘投资。一般来说,应从价格、环境、区位、房型及功
能、物业管理等方面综合考察。需要特别注意的是,并非房价越低越好,而
是必须物有所值。此外,在决定投资之前,一定要详细搞清楚该物业的开发
建造与销售是否合法,即是否取得了合法的土地使用权和房屋销售许可证,
购买的是房屋所有权还是使用权等等。如购买的是期房,还应了解开发商的
实力,能否按期竣工。在办理购房手续时,最好向有关中介机构和专家咨询
一下或请其代办。            (清华大学房地产研究所  季如进)
(作者:)
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

客服热线
400-1234-888 周一至周日:09:00 - 21:00
公司地址:北京市朝阳区科技路88号现代城5号楼

新锐创想是一个融创意、设计、技术开发、服务为核心的新锐互联网公司,专注于Discuz!周边插件开发和精品模板设计,坚持为客户打造高品质的精品模板和插件。

技术支持: 加田小店  X3.4© 2013-2017 Comsenz Inc.

Archiver|手机版|小黑屋|Comsenz Inc.

GMT+8, 2019-4-19 22:42 , Processed in 0.140713 second(s), 25 queries .

快速回复 返回顶部 返回列表