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李开复:买车是最坏的投资,那卖房理财和出租房产哪个更划算?

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发表于 2018-11-29 19:16:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
在2018年自动驾驶论坛上,创新工场CEO李开复对在现场的观众表示:“你们如果自己有车,我可以很负责任的告诉你们,这是你一生做的最坏的投资。”
持有相同观点的不止李开复教授,此前华盛顿大学的一位教授也发表过类似观点,称每辆车96%的时间是停滞的,是在降价的,是在折旧的,只有4%有用的价值,这其中,0.5%是在寻找停车,0.5%是卡在路中,只有3%是真正在开车。
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该教授甚至将购车形容为一种浪费人类资源的行为,那倘若用购车费用投入楼市又会是怎样一番情况呢?
根据全国36个大中城市价格监测显示,8月份国产大(轻)型客车平均价格15.78万元,国产轿车类平均价格14.46万元,8月份,进口轿车(包括越野车)平均价格78.70万元。
既然“购车属于浪费”,那就将浪费进行到底,取进口轿车78.70万元均价,为方便统计再加上1.3万元的车险和2万元的牌照(沪牌、京牌等除外),总价为82万元。
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用这82万全款在某地购买了一套房产,为了响应国家“房住不炒”号召出租每年可得2.5万元租金收入,出售的话则按原价计算,以上为前提。

如果将房子出售所获资金用作理财,就算按每年5%的收益计算,而且将所获收益继续投资,那未来5年82万将会变成104万,10年后变成133万,15年后变成170万,20年后则为217万。
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如果选择将房子出租,此后每年租金上涨5%,再将租金用于理财,获得5%的年化收益,然后将所有全部收益继续投资,5年后租金将变成15万元,10年后变成38.7万,15年后是74.2万,20年后则为126.3万,挣回一套房有没有?

从数据上看,似乎卖房投资理财能获得更大收益,但这是在不计算房产价值的基础上的。
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倘若未来五年房子涨幅10%,房产价值90.2万,加上租金收益就拥有了105万,几乎和卖房理财的收益相当,但如果房产增值小于10%,那就是卖房更划算。
如果未来20年房子涨幅15%,房产价值94.3万,加上租金总收益为220.6万,收益明显高于卖房理财,意味着只要未来20年房子增幅越高,租房的收益就会越高。
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未来二十年,房子的涨幅有没有可能达到甚至超越15%呢?按目前的情况,以北上广深为代表的一二线热门城市中大部分是可能的,毕竟目前每年通胀水平也保持在5%左右,物价以每年5%的速度再涨,房价没道理跟不上增速。
但如果是持有三四线小城市的房产,可能还是倾向建议卖掉,拿钱出来投资,各地二手房市场都在降温,北上广深的二手房市场都迎来一轮量价齐跌,小城市房产的增值空间受限。
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