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“产权投资理财”叫板地产信托

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发表于 2018-11-2 08:02:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
信托,是近年来伴随着储蓄、国债利率等不断"触地"而日渐兴起的一种房地产投资模式。
特别是在地产领域,央行121号文出台之后,各商业银行开始明显加强了对房地产开发贷款的监管,对于开发前期启动资金需求巨大、动辄十几个亿投资规模的房地产项目来说,"过桥"资金断流后的开发商急需找到新的募集渠道。另一方面,中国改革开放发展至今,城乡居民储蓄总额已超过8万多亿。"零利率时代的临近,钱该放在哪里"日益成为人们关注的话题,由于目前国内证券市场的低迷,众多的投资者都开始在为手中的闲余资金急切的寻找合适出口。投资收益率均远高于同期银行存款利率和国债收益的地产信托,此时无疑为寻求安全与稳定回报的游离资本提供了一条出路。前一段时间的"首都概念"、"浦东发展",5%、6%甚至更高的投资收益率,无不让投资者强烈的感到了信托产品所暗示的财富诱惑。

然而,是投资就会有风险。"福兮,祸之所伏",信托的高收益是建筑在较高风险基础上的;况且众多开发商所承诺的"预期收益率"也并非在若干年后能一定丝毫不打折扣的兑现,这些都给地产信托的投资者埋下了可能的风险隐患。

近日一种由中信国安集团最新力推的房地产投资方式,却似乎打破了这一业内既定的惯例。更加稳定的收益,更加降低的风险和更加灵活的投资方式,在中信国安的"金字招牌"之下,令众多的投资者和业内人士都感到眼前一亮……这就是中信国安"第一城"所倡导的全新"产权投资理财"方式。

"产权投资理财"叫板地产信托

由中信国安集团斥资30亿元在京东倾力打造的"老北京城"……"第一城",号称凝聚着中国建筑文化中最辉煌的城市规划和建筑艺术成就,而更加令众多投资者心动的却是其针对城中高尔夫公寓现房出台的"产权投资"方式。

2003年9月开始,中信国安集团所属大通房地产对"第一城"中的高档高尔夫公寓现房进行公开发售,在销售方案中创新地运用崭新的房地产投资理念将投资门槛降低为15万元,业主在认购之后可以用于自住,也可以委托经营公司统一出租经营,收取租金回报。而对于选择委托出租的业主,年回报收益率将高达8.3%。由于具有中信国安"金字招牌"的担保以及超一流规模档次的现房实体,因此此番认购掀起了不小的高潮。"第一城"第一天的发行额就超过了6100万元,其中个人投资所占比例达到80%,最大一笔个人投资为600万元,投资者的踊跃程度大大超出了中信国安的预想。

对此,有业内人士认为投资者对"第一城"的青睐,有来自对中信国安本身招牌和信誉的原因,但更重要的是"第一城"本身的投资价值和中信国安采取的"产权投资"方式吸引了投资者的兴趣。不同于地产信托的是,"第一城"所推出的公寓是实实在在房地产产权投资,其本质上是可以统一经营、附带租约的高级公寓,投资者可以象购买其他房产一样投资置业用于自住,也可以委托管理公司统一出租管理,从出租经营收益中获取回报。同时,对于委托出租的投资者每年还可拥有该公寓一定时间段的居住权,也就是"分时度假+房产投资"的综合回报。

对于"地产信托",前一段时间,北京朝阳区政府也曾发起"CBD首都概念"的公众认购,但不同的是"首都概念"是为未来的不动产聚拢建设资金,而"第一城"则已经工程完毕,开始试营业,对资金的需求上本身有和很大差异。对于地产信托而言,"第一城"代表的是一种结合不动产产权投资,统一经营管理以及分时度假等优势特点的新型房产投资方式,但同时又具有地产信托高收益的特点。

因此新型投资理念和方式的出现,在目前地产信托渐"火"的当口,给投资者提供了必要的参照对比。在不同的投资方式之间,众多投资者将无疑会重新更加理性地看待、思考和选择适合的投资对象,在风险、收益、投资方式上找到真正的平衡点。

收益、风险、退出,中信国安大手笔中的细心思

高收益率无疑是地产信托产品最诱人的卖点。然而,信托与银行存款最大的不同就是它是一种金融投资品种。既然是投资就会有风险,对于投资者来说,所能承受的风险下所取得的收益才有意义。所以,一定程度上而言,衡量一项投资价值的前提条件,不是过高的期望收益而是所将担负的风险程度。

在这一点上,中信国安"第一城"更显示出自身的优势,通过周全的保障机制,把投资者的顾虑降到了最低。降低投资者风险的措施主要来源于两个方面:第一就是"第一城"背后中信国安集团的强大实力担保;第二则是"第一城"本身已经落成的宏大规模(总经营面积达到30多万平方米,而此次面向市场销售的仅为2万多平方米)、各种一流的软硬件经营基础和专业的运营实力。这是与地产信托项目的最大不同之一。俗话说"眼见为实,耳听为虚",这用在地产信托中也有些道理。地产信托多采用为明天聚拢资金的募集方式,也就是说投资者多数情况下会只面对开发商的一纸蓝图、一番言辞而做出决策,这本身就有不可预知的风险。而"第一城"已经是活生生的庭台楼阁,既有的软硬件设施配合相应的发展规划足以让每一个投资者准确的预知未来。当然,运营本身也是有风险的,为了预防未来的盈亏隐患给投资者带来可能的损失,中信国安的强大实力背景和品牌信誉给投资"第一城"再度加上了双保险。

还不仅如此,"第一城"谓之"产权投资"就是投资者完全拥有置业的所有权,同时还可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投资。这就使得投资者的资本有了最大的流动性和灵活性。拥有完备的收回投资的机制是与目前其它房地产投资相异的一大特色。有些地产投资特别是商铺投资,投资者只享受收益权,还有的即便拥有产权又未必能根据需要及时收回投资。而"第一城"在此方面却先人一步想到了投资者的前面,业主的收益和转售机制都由集团公司进行第三方的连带责任担保,而在这一点上与一般信托产品中所能提供的用于担保的公司或资产相比也不可同日而语。一言蔽之,象这样把几种风险防范机制同时集于一身的投资项目,在众多地产投资中并不多见。

降低了风险,再去谈收益才更有意义。是投资就要获利,这是资本的个性和投资者的目的。在这一方面,"第一城"的收益率之丰厚并不亚于其他任何一个同类的地产信托项目。8.3%的收益率足以排在同类项目的前列。其中每年6%的净现金收益可以稳定的保证投资者坐地生财,一劳永逸。而2.3%的消费代金卡和终身的VIP待遇则是"第一城"为投资者特意准备的人性化安排,让投资业主本身也能充分从投资置业本身享受到属于自己的休闲和愉悦。

实际上,"第一城"是中信国安耗费了巨大精力和资金的一个地产项目,近30亿元的持续投入,对于任何一个项目而言都将是最"奢侈"的。"第一城"今后的发展和运营必然将是中信国安的重中之重,对于项目的前景中信国安充满了信心。而这也从另外的侧面打消了投资者的顾虑。

全方位的风险防范和到位的利益回报实在考验了投资者的抵抗力。据闻,"第一城"之所以会附加如此"实惠"的条件,就是希望借此让更多的投资者认识、认知、认可这种全新的投资模式。"第一城产权投资"的运作也定会在一定程度上带动和促进第一城的整体经营。

天下第一城,古色风景中的投资新象

就象"永远争第一"的国安球队一样,中信国安所推出的"第一城"似乎也天生带着一种超人的气势和自信。

由中信国安投资30亿的"第一城",坐落在京东香河,距离国贸仅40公里,开车仅需30多分钟,相比京城郊县的一些地区反而更近。高大的城门楼和绵延数里的高大城墙,三个故宫大小,完全仿明清北京结构和风格。一砖一瓦,一亭一榭,满眼古都遗风,满怀明清画卷,足可让你完全忽略内部所有的现代化设施。据说,央视曾先后有50多部大型系列影视剧在此拍摄外景,比如《雍正王朝》、《铁齿铜牙纪晓岚》、《天下粮仓》、《走向共和》等。

首推以商养住的"产权投资"概念,"第一城"引领了国内地产投资的新潮流,而12年的埋头营造,也同样成就了建筑文化中气势恢宏的"大手笔"。(作者:)
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